{"id":1013,"date":"2018-12-02T09:55:00","date_gmt":"2018-12-02T08:55:00","guid":{"rendered":"https:\/\/juristas-ruidos.org\/2018\/12\/02\/turistas-alquileres-vacacionales-y-ruido\/"},"modified":"2019-11-14T20:32:55","modified_gmt":"2019-11-14T19:32:55","slug":"turistas-alquileres-vacacionales-y-ruido","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/juristas-ruidos.org\/turistas-alquileres-vacacionales-y-ruido\/","title":{"rendered":"Turistas, alquileres vacacionales y ruido"},"content":{"rendered":"

Turistas, alquileres vacacionales y ruido \u2013 Ra\u00fal Burgos Mancha<\/em><\/strong><\/p>\n

Turistas, el nuevo foco de ruido<\/h3>\n

En los \u00faltimos a\u00f1os ha aparecido un nuevo foco de ruido en nuestras ciudades: el uso tur\u00edstico<\/em><\/strong> de viviendas<\/strong>.<\/p>\n

La normativa<\/em> <\/strong>de turismo<\/em><\/strong> suele diferenciar entre apartamentos tur\u00edsticos<\/em><\/strong> y viviendas de uso tur\u00edstico<\/em><\/strong>. Los primeros son aquellos alojamientos ubicados en bloques de vivienda con ese \u00fanico uso, mientras que los segundos son alojamientos ubicados en edificios de uso residencial, con el que conviven.<\/p>\n

\n

La causa fundamental de molestias para los vecinos suele ser la falta de educaci\u00f3n y de civismo<\/p>\n<\/blockquote>\n

Los principales problemas<\/em> <\/strong>de ruidos<\/em><\/strong> se suelen generan en \u00e9stos \u00faltimos, pues el uso tur\u00edstico<\/strong> de una vivienda<\/strong><\/em> no es especialmente compatible con la rutina diaria de los moradores habituales del resto de viviendas al manejar horarios de salida y llegada y uso del apartamento muy diferentes.<\/p>\n

El ocio<\/em><\/strong> de cualquier naturaleza y la inviolabilidad<\/em><\/strong> del domicilio<\/em><\/strong> no suelen congeniar pac\u00edficamente. Pero, como suele ocurrir con cualquier problema de ruidos, no debe olvidarse que la causa fundamental de la aparici\u00f3n de molestias<\/em><\/strong> para los vecinos siempre suele ser la falta<\/em> <\/strong>de educaci\u00f3n<\/em><\/strong> y de civismo<\/em><\/strong>.<\/p>\n

La particularidad y aleatoriedad de esta fuente<\/em> <\/strong>de ruido<\/em><\/strong> hace especialmente compleja una actuaci\u00f3n eficaz y expedita, pues no existen unos responsables identificados y continuados, sino que var\u00edan en cada ocupaci\u00f3n de la vivienda en cuesti\u00f3n.<\/p>\n

Pero, en el fondo, la cuesti\u00f3n relevante es la misma que en cualquier otro asunto de ruidos: acreditar la realidad y periodicidad de la molestia<\/em><\/strong> y su afecci\u00f3n a los l\u00edmites normales de la tolerancia<\/em> <\/strong>en el \u00e1mbito de la convivencia<\/em><\/strong>.<\/p>\n

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Ra\u00fal Burgos Mancha<\/em><\/strong>, Asociaci\u00f3n de Juristas contra El Ruido<\/a>.<\/em><\/strong><\/span><\/figcaption><\/figure>\n

\u00bfQu\u00e9 hacer ante un apartamento o vivienda tur\u00edstica molesto?<\/h3>\n
\n

Deber\u00edan realizarse mediciones ac\u00fasticas del ruido de transmisi\u00f3n que se sufre durante la ocupaci\u00f3n de la vivienda<\/p>\n<\/blockquote>\n

Las primeras actuaciones que deben acometerse ante una situaci\u00f3n continuada de molestias provenientes de viviendas<\/em><\/strong> de uso tur\u00edstico<\/em><\/strong> son las mismas de siempre: trasladar amistosamente las molestias al propietario<\/em><\/strong> de la vivienda para que sea consciente de ellas y adopte las medidas que estima pertinentes.<\/p>\n

Si, a pesar de ello, las molestias persisten, deber\u00edan comunicarse al Presidente<\/em><\/strong> y\/o Administrador<\/em> <\/strong>de la Comunidad para que se promueva una actuaci\u00f3n por parte de la misma; deber\u00eda requerirse la presencia de la Polic\u00eda Local<\/em><\/strong> cuando se produzcan las molestias y presentar denuncias<\/em><\/strong> por escrito en el Ayuntamiento; deber\u00edan realizarse mediciones ac\u00fasticas<\/em> <\/strong>del ruido<\/em><\/strong> de transmisi\u00f3n que se sufre durante la ocupaci\u00f3n de la vivienda (siempre que fuera factible)<\/em>, etc.<\/p>\n

\u2026 y as\u00ed eternamente<\/h3>\n
\n

\u2026 los vecinos quedar\u00edan sometidos a los ruidos de los sucesivos ocupantes del apartamento tur\u00edstico y as\u00ed eternamente<\/p>\n<\/blockquote>\n

La actuaci\u00f3n de los Ayuntamientos<\/em><\/strong> frente a los apartamentos y viviendas de uso tur\u00edstico no suele basarse en la normativa ac\u00fastica<\/em><\/strong>, aunque generalmente su actuaci\u00f3n se inste por la denuncia<\/em><\/strong> por ruidos<\/em><\/strong> de los vecinos.<\/p>\n

La raz\u00f3n radica en que el responsable del incumplimiento de la normativa ac\u00fastica es el sujeto causante de la acci\u00f3n, es decir, los turistas<\/em><\/strong> que ocupan en cada momento la vivienda en cuesti\u00f3n.<\/p>\n

De modo que la sanci\u00f3n que, en su caso se pueda imponer a ese responsable en concreto (si es que se impone)<\/em>, no tendr\u00eda relevancia pr\u00e1ctica para los vecinos<\/em><\/strong>, que quedar\u00edan sometidos a los ruidos de los sucesivos ocupantes<\/em> <\/strong>del apartamento tur\u00edstico<\/em><\/strong> y as\u00ed eternamente.Ser\u00eda, por tanto, una actuaci\u00f3n absolutamente ineficaz para poner fin al problema.<\/p>\n

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La actuaci\u00f3n de los Ayuntamientos frente a los apartamentos y viviendas de uso tur\u00edstico no suele basarse en la normativa ac\u00fastica, aunque generalmente su actuaci\u00f3n se inste por la denuncia por ruidos de los vecinos.<\/figcaption><\/figure>\n

Cese del uso tur\u00edstico de la vivienda<\/h3>\n

Por esta raz\u00f3n, la actuaci\u00f3n de los Ayuntamiento frente a las viviendas<\/em> <\/strong>de uso tur\u00edstico<\/em><\/strong> suele incardinarse en las competencias urban\u00edsticas que tienen legalmente atribuidas, considerando que la vivienda destinada a uso tur\u00edstico supone un uso terciario-hotelero, <\/em><\/strong>de modo que, si las normas urban\u00edsticas del municipio en cuesti\u00f3n prev\u00e9n la incompatibilidad de este uso con el uso residencial(en cualquier medida), es posible decretar el cese del uso tur\u00edstico de la vivienda.<\/p>\n

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Si las normas urban\u00edsticas del municipio en cuesti\u00f3n prev\u00e9n la incompatibilidad de este uso con el uso residencial es posible decretar el cese del uso tur\u00edstico<\/p>\n<\/blockquote>\n

Esta v\u00eda de actuaci\u00f3n presenta algunas consideraciones a tratar. Generalmente no permite actuar frente a los bloques<\/em><\/strong> de apartamentos tur\u00edsticos<\/em><\/strong>, pues generalmente no existe ninguna incompatibilidad urban\u00edstica que deba cesar. Ahora, si las normas urban\u00edsticas del municipio proh\u00edben el uso terciario-hotelero en una determinada zona urbana de la ciudad, evidentemente el Ayuntamiento puede actuar frente a estos bloques de apartamentos por ser un uso incompatible<\/em><\/strong>.<\/p>\n

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El ocio de cualquier naturaleza y la inviolabilidad del domicilio no suelen congeniar pac\u00edficamente.<\/figcaption><\/figure>\n

Pero en realidad, el problema fundamental<\/em> <\/strong>es la propia consideraci\u00f3n de los apartamentos o viviendas de uso tur\u00edstico como uso urban\u00edstico terciario-hotelero y no como un uso residencial, ya sea como arrendamiento de vivienda de temporada que permite la Ley de Arrendamientos Urbanos<\/em><\/strong> o como alojamiento no hotelero seg\u00fan la normativa de turismo.<\/em><\/strong><\/p>\n

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La clasificaci\u00f3n y definici\u00f3n de los usos urban\u00edsticos es competencia exclusiva de los Ayuntamientos<\/p>\n<\/blockquote>\n

Al respecto, debe decirse que la clasificaci\u00f3n y definici\u00f3n de los usos urban\u00edsticos<\/em><\/strong> es competencia exclusiva de los Ayuntamientos<\/em> <\/strong>a trav\u00e9s de sus normas urban\u00edsticas y esta competencia no est\u00e1 condicionada por la normativa civil, ni por la normativa de turismo.<\/p>\n

Son \u00e1mbitos normativos y competenciales distintos.<\/p>\n

De modo que, nada impide que un apartamento<\/em> <\/strong>o vivienda de uso tur\u00edstico<\/em><\/strong> sea clasificada como uso terciario-hotelero a efectos urban\u00edsticos y, en cambio, no se trate de un alojamiento tur\u00edstico conforme a la normativa sectorial.<\/p>\n

Pues bien, si las normas urban\u00edsticas consideran expresamente a los apartamentos o viviendas de uso tur\u00edstico como uso terciario, normalmente hotelero, no existe ninguna duda sobre su clasificaci\u00f3n urban\u00edstica<\/em><\/strong>.<\/p>\n

Pero la realidad no suelen ser tan sencilla. En no pocos casos, las normas urban\u00edsticas definen el uso terciario-hotelero por remisi\u00f3n a su sujeci\u00f3n a la normativa sectorial de turismo, como este ejemplo real:<\/p>\n

\u201cUso Hotelero (Tho): comprende las actividades que, destinadas a satisfacer alojamiento temporal<\/u>,<\/strong> se realizan en establecimientos<\/strong>, sujetos a la legislaci\u00f3n espec\u00edfica<\/strong><\/u>, tales como: a) Hoteles, hostales, pensiones, y apartamentos en r\u00e9gimen de explotaci\u00f3n hotelera<\/u><\/strong>\u201d.<\/em><\/p>\n

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Las normativas de turismo m\u00e1s recientes, ya no exigen a los alojamientos tur\u00edsticos de cualquier naturaleza la obligaci\u00f3n de prestar servicios complementarios al propio alojamiento.<\/figcaption><\/figure>\n

Servicios complementarios<\/h3>\n

En este caso, la clasificaci\u00f3n de la vivienda<\/em><\/strong> de uso tur\u00edstico<\/em><\/strong> como uso terciario-hotelero<\/em><\/strong> s\u00ed que est\u00e1 \u00edntimamente ligada con la definici\u00f3n de la normativa de turismo, pero por remisi\u00f3n expresa de la norma urban\u00edstica.<\/p>\n

Y ello nos traslada a otra problem\u00e1tica: es posible que la normativa de turismo no contemple a los apartamentos o viviendas de uso tur\u00edstico como alojamientos tur\u00edsticos y\/o que, contempl\u00e1ndolas, exija que estos alojamientos presten servicios complementarios<\/em> <\/strong>al propio alojamiento (limpieza, cambio de s\u00e1banas, etc.)<\/em>, servicios que no suelen prestarse en la inmensa mayor\u00eda de viviendas de uso tur\u00edstico.<\/p>\n

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Las normativas de turismo ya no exigen a los alojamientos tur\u00edsticos la obligaci\u00f3n de prestar servicios complementarios<\/p>\n<\/blockquote>\n

En estos casos, las viviendas de uso tur\u00edstico no ser\u00edan un uso urban\u00edstico terciario-hotelero<\/em><\/strong> conforme a la definici\u00f3n literal de las normas urban\u00edsticas (aunque luego veremos que existe otra v\u00eda de clasificaci\u00f3n)<\/em> y la actuaci\u00f3n del Ayuntamiento podr\u00eda no tener fundamento alguno.<\/p>\n

Ciertamente, a fin de adaptarse a la nueva realidad del sector tur\u00edstico<\/em><\/strong>, las normativas de turismo m\u00e1s recientes, ya no exigen a los alojamientos tur\u00edsticos<\/em><\/strong> de cualquier naturaleza la obligaci\u00f3n de prestar servicios complementarios<\/em> <\/strong>al propio alojamiento.<\/p>\n

Alojamientos temporal<\/h3>\n

As\u00ed puede verse en el art\u00edculo<\/em><\/strong> 63<\/strong> de la Ley<\/strong> <\/em>15\/2018<\/strong>, de <\/em>7<\/strong> de junio<\/strong>, de la Generalitat<\/strong>, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana<\/strong><\/em>. Con ello se facilita la clasificaci\u00f3n de las viviendas de uso tur\u00edstico como uso urban\u00edstico terciario-hotelero<\/em><\/strong>, en aquellos supuestos en que la norma urban\u00edstica defina este uso por remisi\u00f3n a la legislaci\u00f3n sectorial de turismo.<\/p>\n

Se ha anticipado que las viviendas de uso tur\u00edstico pueden clasificarse como uso urban\u00edstico terciario-hotelero por otra v\u00eda. Y esa v\u00eda ser\u00eda su exclusi\u00f3n como uso residencial. Este uso puede definirse, por ejemplo, en los siguientes t\u00e9rminos: \u201cuso Residencial (R): es aquel que se desarrolla en los edificios destinados al alojamiento permanente<\/u><\/strong> de las personas\u201d.<\/em><\/p>\n

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\u201cUso Residencial (R): es aquel que se desarrolla en los edificios destinados al alojamiento permanente<\/u> de las personas\u201d.<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n

Una vivienda de uso tur\u00edstico<\/strong> no est\u00e1 destinada por definici\u00f3n al alojamiento permanente de personas, sino a su alojamiento temporal<\/em><\/strong>. Y si un alojamiento temporal no es un uso residencial s\u00f3lo puede ser clasificado, por su proximidad, como uso terciario-hotelero. Y mucho m\u00e1s si, como en el ejemplo anterior, la propia definici\u00f3n del uso terciario-hotelero se refiere al alojamiento temporal<\/strong>.<\/em><\/p>\n

Cuesti\u00f3n bien distinta es que las normas urban\u00edsticas<\/em><\/strong> definan el uso residencial como alojamiento permanente o temporal de personas. En tal caso no parecer\u00eda admisible la exclusi\u00f3n que se propugna.<\/p>\n

Esta clasificaci\u00f3n a sensu contrario<\/em> de las viviendas<\/em><\/strong> de uso tur\u00edstico<\/em> <\/strong>como uso terciario-hotelero<\/strong><\/em> ha sido confirmada recientemente por la Sentencia n\u00ba<\/em><\/strong> 103\/2018<\/strong> de 18<\/strong> de mayo<\/em><\/strong>, dictada por el JCA<\/strong> n\u00ba<\/strong> 3<\/strong> de Donosti<\/em><\/strong> (recurso n\u00ba<\/em> 825\/2017<\/strong>) que, adem\u00e1s, insiste en la diferenciaci\u00f3n entre la competencia urban\u00edstica<\/em><\/strong> y la competencia sobre turismo<\/em><\/strong>.<\/p>\n

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Los ruidos de las viviendas de uso tur\u00edstico tambi\u00e9n pueden plantearse ante el orden jurisdicci\u00f3n civil, como cualquier controversia entre particulares.<\/figcaption><\/figure>\n
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Alguna normativa de turismo exige a las viviendas de uso tur\u00edstico un t\u00edtulo que habilite para el inicio de la actividad<\/p>\n<\/blockquote>\n

La Administraci\u00f3n de turismo<\/h3>\n

Alguna normativa<\/em><\/strong> de turismo<\/em><\/strong> exige a las viviendas de uso tur\u00edstico la obtenci\u00f3n de un t\u00edtulo habilitante para el inicio de la actividad.<\/p>\n

En el caso de que la actividad se ejerza sin disponer del mismo, la autoridad competente<\/em><\/strong> en materia de turismo<\/strong> puede acordar el cese de la misma como medida provisional o como sanci\u00f3n, previa tramitaci\u00f3n del correspondiente expediente administrativo sancionador, por la comisi\u00f3n de una infracci\u00f3n tipificada en la propia norma de turismo.<\/p>\n

La Jurisdicci\u00f3n Civil<\/h3>\n

Aparte de la actuaci\u00f3n por las Administraciones P\u00fablicas<\/em> <\/strong>con competencias concurrentes en la materia, los ruidos de las viviendas de uso tur\u00edstico tambi\u00e9n pueden plantearse ante el orden jurisdicci\u00f3n civil, como cualquier controversia entre particulares.<\/p>\n

Seg\u00fan reiterada jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo<\/em><\/strong>, los tribunales civiles deciden las controversias que se les plantean sin sujeci\u00f3n a la regulaci\u00f3n administrativa, de modo que las disquisiciones que hemos comentado sobre la compatibilidad urban\u00edstica del uso o la regulaci\u00f3n contenida en la normativa de turismo son ajenas a los tribunales civiles.<\/p>\n

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Los ruidos de las viviendas de uso tur\u00edstico tambi\u00e9n pueden plantearse ante el orden jurisdicci\u00f3n civil, como cualquier controversia entre particulares<\/p>\n<\/blockquote>\n

En este \u00e1mbito, no parece viable la acci\u00f3n negatoria de inmisiones ac\u00fastica<\/em>s<\/em><\/strong> que podr\u00eda ejercer cualquier vecino afectado frente al causante de los ruidos<\/em><\/strong> (ruidos reales, constantes y reiterados),<\/em> pues en el caso de las viviendas tur\u00edsticas<\/em><\/strong> el responsable de los ruidos no es el propietario<\/em> <\/strong>de la vivienda, sino los ocupantes de turno, de modo que aqu\u00e9l carecer\u00eda de legitimaci\u00f3n pasiva en el proceso y ser\u00eda necesario demandar a todos los ocupantes responsables de los ruidos denunciados, cuyos datos, adem\u00e1s, suelen ser desconocidos para los vecinos.<\/p>\n

Es decir, ser\u00eda harto complicado, por no decir imposible, la debida constituci\u00f3n de la relaci\u00f3n jur\u00eddico-procesal. Adem\u00e1s, la posible sentencia estimatoria no tendr\u00eda eficacia pr\u00e1ctica<\/em><\/strong>, pues no afectar\u00eda al uso futuro de la vivienda tur\u00edstica por terceras personas ajenas al proceso judicial, sino \u00fanicamente para aqu\u00e9llos que fueron parte del proceso judicial y a los que se conden\u00f3 a la abstenci\u00f3n de futuras inmisiones<\/em><\/strong>, que dif\u00edcilmente volver\u00edan en alg\u00fan otro momento a la misma vivienda tur\u00edstica.<\/p>\n

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Generalmente, los estatutos no contienen una prohibici\u00f3n del uso tur\u00edstico de las viviendas, pues se trata de un fen\u00f3meno muy reciente.<\/figcaption><\/figure>\n

Lo anterior comporta que las acciones civiles<\/em><\/strong> s\u00f3lo puedan ejercitarse frente a las viviendas de uso tur\u00edstico y no frente a los apartamentos tur\u00edsticos<\/strong><\/em> en bloques<\/em><\/strong>, pues aqu\u00e9llos son los \u00fanicos frente a los que se admite el ejercicio de la acci\u00f3n de cesaci\u00f3n contemplada en el art\u00edculo <\/strong><\/em>7.2 <\/strong>de la Ley de Propiedad Horizonta<\/strong><\/em>l (en adelante, LPH)<\/em> que, por definici\u00f3n, requiere que las viviendas litigiosas<\/em><\/strong> pertenezcan a la misma comunidad de propietarios constituida en r\u00e9gimen de propiedad horizontal.<\/p>\n

Esta ser\u00eda, por tanto, la \u00fanica acci\u00f3n civil admisible para poner fin a los problemas<\/em><\/strong> de ruidos<\/em><\/strong> de una vivienda tur\u00edstica<\/em><\/strong>.<\/p>\n

El art\u00edculo<\/em> 7.2 LPH<\/strong> contiene dos series de prohibiciones en el uso de las viviendas y locales: una de car\u00e1cter convencional<\/em><\/strong>, actividades no permitidas en los estatutos; y otra de car\u00e1cter legal,<\/em><\/strong> actividades da\u00f1osas para la finca y actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o il\u00edcitas.<\/p>\n

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Los estatutos no contienen una prohibici\u00f3n del uso tur\u00edstico de las viviendas, pues se trata de un fen\u00f3meno muy reciente<\/p>\n<\/blockquote>\n

Generalmente, los estatutos<\/em><\/strong> no contienen una prohibici\u00f3n del uso tur\u00edstico de las viviendas, pues se trata de un fen\u00f3meno muy reciente.<\/p>\n

As\u00ed que la acci\u00f3n de cesaci\u00f3n se suele fundamentar en la prohibici\u00f3n legal y, fundamentalmente, en el car\u00e1cter molesto<\/em><\/strong> de las actividades que se desarrollan en la vivienda tur\u00edstica.<\/p>\n

La jurisprudencia<\/em><\/strong> ha considerado que las actividades molestas<\/em> <\/strong>son aqu\u00e9llas que privan o dificultan a los dem\u00e1s del normal y adecuado uso y disfrute de las viviendas, de modo que exceden de las molestias tolerables por razones de vecindad en un r\u00e9gimen de propiedad horizontal.<\/p>\n

A este respecto, debe tenerse presente que existe una l\u00ednea jurisprudencial que mantiene que la mera existencia de un apartamento tur\u00edstico<\/em><\/strong> no supone, en abstracto, una actividad contraria a la convivencia normal en una comunidad de propietarios (v. STSJ Catalunya, Sala de lo Civil y Penal, n\u00ba 1<\/em>7\/2012 de <\/em>20 de febrero)<\/em>, sino que es necesario que se trate de un uso an\u00f3malo <\/em><\/strong>y antisocial <\/em><\/strong>de la vivienda que cause molestias reales y efectivas que traspasen el umbral de la mera incomodidad para convertirse en una perturbaci\u00f3n grave<\/em><\/strong> para el resto de vecinos.<\/p>\n

Por tanto, es necesaria una valoraci\u00f3n absolutamente casu\u00edstica<\/em> <\/strong>y no te\u00f3rica<\/em> <\/strong>de las molestias<\/em><\/strong>: debe acreditarse que el alquiler tur\u00edstico en cuesti\u00f3n genera problemas de convivencia en el edificio. Y esa es una carga que corresponde a la Comunidad demandante.<\/p>\n

\n

Debe acreditarse que el alquiler tur\u00edstico en cuesti\u00f3n genera problemas de convivencia en el edificio<\/p>\n<\/blockquote>\n

La sentencia estimatoria que pudiera obtenerse en el orden civil s\u00ed que pondr\u00eda fin definitivamente al problema, pues el art\u00edculo <\/strong><\/em>7.2 LPH<\/strong> prev\u00e9 como pronunciamiento principal la cesaci\u00f3n definitiva<\/em><\/strong> de la actividad prohibida, es decir, el uso tur\u00edstico de vivienda.<\/p>\n

A este pronunciamiento se podr\u00eda adicionar la indemnizaci\u00f3n<\/em> <\/strong>de los da\u00f1os y perjuicios<\/strong><\/em> que procedan (recu\u00e9rdese que, en asuntos de ruidos, la jurisprudencia ha declarado reiteradamente que los da\u00f1os son consustanciales con la mera existencia de los ruidos, de modo que acreditada la realidad de los ruidos, los da\u00f1os no requieren ninguna prueba adicional a los padecimientos que comporta)<\/em> y la privaci\u00f3n del derecho al uso de la vivienda por un per\u00edodo no superior a 3 a\u00f1os (de cualquier uso, incluido el residencial).<\/em><\/p>\n

Adem\u00e1s, si quien gestiona el apartamento tur\u00edstico<\/em><\/strong> no es el propietario, la sentencia tambi\u00e9n puede declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos sobre la vivienda y ordenar su inmediato lanzamiento<\/em><\/strong>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"[featured-img]\n

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