Turistas, alquileres vacacionales y ruido – Raúl Burgos Mancha
Turistas, el nuevo foco de ruido
En los últimos años ha aparecido un nuevo foco de ruido en nuestras ciudades: el uso turístico de viviendas.
La normativa de turismo suele diferenciar entre apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico. Los primeros son aquellos alojamientos ubicados en bloques de vivienda con ese único uso, mientras que los segundos son alojamientos ubicados en edificios de uso residencial, con el que conviven.
La causa fundamental de molestias para los vecinos suele ser la falta de educación y de civismo
Los principales problemas de ruidos se suelen generan en éstos últimos, pues el uso turístico de una vivienda no es especialmente compatible con la rutina diaria de los moradores habituales del resto de viviendas al manejar horarios de salida y llegada y uso del apartamento muy diferentes.
El ocio de cualquier naturaleza y la inviolabilidad del domicilio no suelen congeniar pacíficamente. Pero, como suele ocurrir con cualquier problema de ruidos, no debe olvidarse que la causa fundamental de la aparición de molestias para los vecinos siempre suele ser la falta de educación y de civismo.
La particularidad y aleatoriedad de esta fuente de ruido hace especialmente compleja una actuación eficaz y expedita, pues no existen unos responsables identificados y continuados, sino que varían en cada ocupación de la vivienda en cuestión.
Pero, en el fondo, la cuestión relevante es la misma que en cualquier otro asunto de ruidos: acreditar la realidad y periodicidad de la molestia y su afección a los límites normales de la tolerancia en el ámbito de la convivencia.
¿Qué hacer ante un apartamento o vivienda turística molesto?
Deberían realizarse mediciones acústicas del ruido de transmisión que se sufre durante la ocupación de la vivienda
Las primeras actuaciones que deben acometerse ante una situación continuada de molestias provenientes de viviendas de uso turístico son las mismas de siempre: trasladar amistosamente las molestias al propietario de la vivienda para que sea consciente de ellas y adopte las medidas que estima pertinentes.
Si, a pesar de ello, las molestias persisten, deberían comunicarse al Presidente y/o Administrador de la Comunidad para que se promueva una actuación por parte de la misma; debería requerirse la presencia de la Policía Local cuando se produzcan las molestias y presentar denuncias por escrito en el Ayuntamiento; deberían realizarse mediciones acústicas del ruido de transmisión que se sufre durante la ocupación de la vivienda (siempre que fuera factible), etc.
… y así eternamente
… los vecinos quedarían sometidos a los ruidos de los sucesivos ocupantes del apartamento turístico y así eternamente
La actuación de los Ayuntamientos frente a los apartamentos y viviendas de uso turístico no suele basarse en la normativa acústica, aunque generalmente su actuación se inste por la denuncia por ruidos de los vecinos.
La razón radica en que el responsable del incumplimiento de la normativa acústica es el sujeto causante de la acción, es decir, los turistas que ocupan en cada momento la vivienda en cuestión.
De modo que la sanción que, en su caso se pueda imponer a ese responsable en concreto (si es que se impone), no tendría relevancia práctica para los vecinos, que quedarían sometidos a los ruidos de los sucesivos ocupantes del apartamento turístico y así eternamente.Sería, por tanto, una actuación absolutamente ineficaz para poner fin al problema.
Cese del uso turístico de la vivienda
Por esta razón, la actuación de los Ayuntamiento frente a las viviendas de uso turístico suele incardinarse en las competencias urbanísticas que tienen legalmente atribuidas, considerando que la vivienda destinada a uso turístico supone un uso terciario-hotelero, de modo que, si las normas urbanísticas del municipio en cuestión prevén la incompatibilidad de este uso con el uso residencial(en cualquier medida), es posible decretar el cese del uso turístico de la vivienda.
Si las normas urbanísticas del municipio en cuestión prevén la incompatibilidad de este uso con el uso residencial es posible decretar el cese del uso turístico
Esta vía de actuación presenta algunas consideraciones a tratar. Generalmente no permite actuar frente a los bloques de apartamentos turísticos, pues generalmente no existe ninguna incompatibilidad urbanística que deba cesar. Ahora, si las normas urbanísticas del municipio prohíben el uso terciario-hotelero en una determinada zona urbana de la ciudad, evidentemente el Ayuntamiento puede actuar frente a estos bloques de apartamentos por ser un uso incompatible.
Pero en realidad, el problema fundamental es la propia consideración de los apartamentos o viviendas de uso turístico como uso urbanístico terciario-hotelero y no como un uso residencial, ya sea como arrendamiento de vivienda de temporada que permite la Ley de Arrendamientos Urbanos o como alojamiento no hotelero según la normativa de turismo.
La clasificación y definición de los usos urbanísticos es competencia exclusiva de los Ayuntamientos
Al respecto, debe decirse que la clasificación y definición de los usos urbanísticos es competencia exclusiva de los Ayuntamientos a través de sus normas urbanísticas y esta competencia no está condicionada por la normativa civil, ni por la normativa de turismo.
Son ámbitos normativos y competenciales distintos.
De modo que, nada impide que un apartamento o vivienda de uso turístico sea clasificada como uso terciario-hotelero a efectos urbanísticos y, en cambio, no se trate de un alojamiento turístico conforme a la normativa sectorial.
Pues bien, si las normas urbanísticas consideran expresamente a los apartamentos o viviendas de uso turístico como uso terciario, normalmente hotelero, no existe ninguna duda sobre su clasificación urbanística.
Pero la realidad no suelen ser tan sencilla. En no pocos casos, las normas urbanísticas definen el uso terciario-hotelero por remisión a su sujeción a la normativa sectorial de turismo, como este ejemplo real:
“Uso Hotelero (Tho): comprende las actividades que, destinadas a satisfacer alojamiento temporal, se realizan en establecimientos, sujetos a la legislación específica, tales como: a) Hoteles, hostales, pensiones, y apartamentos en régimen de explotación hotelera”.
Servicios complementarios
En este caso, la clasificación de la vivienda de uso turístico como uso terciario-hotelero sí que está íntimamente ligada con la definición de la normativa de turismo, pero por remisión expresa de la norma urbanística.
Y ello nos traslada a otra problemática: es posible que la normativa de turismo no contemple a los apartamentos o viviendas de uso turístico como alojamientos turísticos y/o que, contemplándolas, exija que estos alojamientos presten servicios complementarios al propio alojamiento (limpieza, cambio de sábanas, etc.), servicios que no suelen prestarse en la inmensa mayoría de viviendas de uso turístico.
Las normativas de turismo ya no exigen a los alojamientos turísticos la obligación de prestar servicios complementarios
En estos casos, las viviendas de uso turístico no serían un uso urbanístico terciario-hotelero conforme a la definición literal de las normas urbanísticas (aunque luego veremos que existe otra vía de clasificación) y la actuación del Ayuntamiento podría no tener fundamento alguno.
Ciertamente, a fin de adaptarse a la nueva realidad del sector turístico, las normativas de turismo más recientes, ya no exigen a los alojamientos turísticos de cualquier naturaleza la obligación de prestar servicios complementarios al propio alojamiento.
Alojamientos temporal
Así puede verse en el artículo 63 de la Ley 15/2018, de 7 de junio, de la Generalitat, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana. Con ello se facilita la clasificación de las viviendas de uso turístico como uso urbanístico terciario-hotelero, en aquellos supuestos en que la norma urbanística defina este uso por remisión a la legislación sectorial de turismo.
Se ha anticipado que las viviendas de uso turístico pueden clasificarse como uso urbanístico terciario-hotelero por otra vía. Y esa vía sería su exclusión como uso residencial. Este uso puede definirse, por ejemplo, en los siguientes términos: “uso Residencial (R): es aquel que se desarrolla en los edificios destinados al alojamiento permanente de las personas”.
“Uso Residencial (R): es aquel que se desarrolla en los edificios destinados al alojamiento permanente de las personas”.
Una vivienda de uso turístico no está destinada por definición al alojamiento permanente de personas, sino a su alojamiento temporal. Y si un alojamiento temporal no es un uso residencial sólo puede ser clasificado, por su proximidad, como uso terciario-hotelero. Y mucho más si, como en el ejemplo anterior, la propia definición del uso terciario-hotelero se refiere al alojamiento temporal.
Cuestión bien distinta es que las normas urbanísticas definan el uso residencial como alojamiento permanente o temporal de personas. En tal caso no parecería admisible la exclusión que se propugna.
Esta clasificación a sensu contrario de las viviendas de uso turístico como uso terciario-hotelero ha sido confirmada recientemente por la Sentencia nº 103/2018 de 18 de mayo, dictada por el JCA nº 3 de Donosti (recurso nº 825/2017) que, además, insiste en la diferenciación entre la competencia urbanística y la competencia sobre turismo.
Alguna normativa de turismo exige a las viviendas de uso turístico un título que habilite para el inicio de la actividad
La Administración de turismo
Alguna normativa de turismo exige a las viviendas de uso turístico la obtención de un título habilitante para el inicio de la actividad.
En el caso de que la actividad se ejerza sin disponer del mismo, la autoridad competente en materia de turismo puede acordar el cese de la misma como medida provisional o como sanción, previa tramitación del correspondiente expediente administrativo sancionador, por la comisión de una infracción tipificada en la propia norma de turismo.
La Jurisdicción Civil
Aparte de la actuación por las Administraciones Públicas con competencias concurrentes en la materia, los ruidos de las viviendas de uso turístico también pueden plantearse ante el orden jurisdicción civil, como cualquier controversia entre particulares.
Según reiterada jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo, los tribunales civiles deciden las controversias que se les plantean sin sujeción a la regulación administrativa, de modo que las disquisiciones que hemos comentado sobre la compatibilidad urbanística del uso o la regulación contenida en la normativa de turismo son ajenas a los tribunales civiles.
Los ruidos de las viviendas de uso turístico también pueden plantearse ante el orden jurisdicción civil, como cualquier controversia entre particulares
En este ámbito, no parece viable la acción negatoria de inmisiones acústicas que podría ejercer cualquier vecino afectado frente al causante de los ruidos (ruidos reales, constantes y reiterados), pues en el caso de las viviendas turísticas el responsable de los ruidos no es el propietario de la vivienda, sino los ocupantes de turno, de modo que aquél carecería de legitimación pasiva en el proceso y sería necesario demandar a todos los ocupantes responsables de los ruidos denunciados, cuyos datos, además, suelen ser desconocidos para los vecinos.
Es decir, sería harto complicado, por no decir imposible, la debida constitución de la relación jurídico-procesal. Además, la posible sentencia estimatoria no tendría eficacia práctica, pues no afectaría al uso futuro de la vivienda turística por terceras personas ajenas al proceso judicial, sino únicamente para aquéllos que fueron parte del proceso judicial y a los que se condenó a la abstención de futuras inmisiones, que difícilmente volverían en algún otro momento a la misma vivienda turística.
Lo anterior comporta que las acciones civiles sólo puedan ejercitarse frente a las viviendas de uso turístico y no frente a los apartamentos turísticos en bloques, pues aquéllos son los únicos frente a los que se admite el ejercicio de la acción de cesación contemplada en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH) que, por definición, requiere que las viviendas litigiosas pertenezcan a la misma comunidad de propietarios constituida en régimen de propiedad horizontal.
Esta sería, por tanto, la única acción civil admisible para poner fin a los problemas de ruidos de una vivienda turística.
El artículo 7.2 LPH contiene dos series de prohibiciones en el uso de las viviendas y locales: una de carácter convencional, actividades no permitidas en los estatutos; y otra de carácter legal, actividades dañosas para la finca y actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Los estatutos no contienen una prohibición del uso turístico de las viviendas, pues se trata de un fenómeno muy reciente
Generalmente, los estatutos no contienen una prohibición del uso turístico de las viviendas, pues se trata de un fenómeno muy reciente.
Así que la acción de cesación se suele fundamentar en la prohibición legal y, fundamentalmente, en el carácter molesto de las actividades que se desarrollan en la vivienda turística.
La jurisprudencia ha considerado que las actividades molestas son aquéllas que privan o dificultan a los demás del normal y adecuado uso y disfrute de las viviendas, de modo que exceden de las molestias tolerables por razones de vecindad en un régimen de propiedad horizontal.
A este respecto, debe tenerse presente que existe una línea jurisprudencial que mantiene que la mera existencia de un apartamento turístico no supone, en abstracto, una actividad contraria a la convivencia normal en una comunidad de propietarios (v. STSJ Catalunya, Sala de lo Civil y Penal, nº 17/2012 de 20 de febrero), sino que es necesario que se trate de un uso anómalo y antisocial de la vivienda que cause molestias reales y efectivas que traspasen el umbral de la mera incomodidad para convertirse en una perturbación grave para el resto de vecinos.
Por tanto, es necesaria una valoración absolutamente casuística y no teórica de las molestias: debe acreditarse que el alquiler turístico en cuestión genera problemas de convivencia en el edificio. Y esa es una carga que corresponde a la Comunidad demandante.
Debe acreditarse que el alquiler turístico en cuestión genera problemas de convivencia en el edificio
La sentencia estimatoria que pudiera obtenerse en el orden civil sí que pondría fin definitivamente al problema, pues el artículo 7.2 LPH prevé como pronunciamiento principal la cesación definitiva de la actividad prohibida, es decir, el uso turístico de vivienda.
A este pronunciamiento se podría adicionar la indemnización de los daños y perjuicios que procedan (recuérdese que, en asuntos de ruidos, la jurisprudencia ha declarado reiteradamente que los daños son consustanciales con la mera existencia de los ruidos, de modo que acreditada la realidad de los ruidos, los daños no requieren ninguna prueba adicional a los padecimientos que comporta) y la privación del derecho al uso de la vivienda por un período no superior a 3 años (de cualquier uso, incluido el residencial).
Además, si quien gestiona el apartamento turístico no es el propietario, la sentencia también puede declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos sobre la vivienda y ordenar su inmediato lanzamiento.
